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市街化区域とは？また、 農地法の許可必要とある土地は価格が安いのでしょうか？
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市街化区域とは、街が無秩序に広がっていくことを防ぎながら計画的なまちづくりを行うため、建築・開発行為を制限している区域をいいます。また、そのエリア内においては、良好な都市環境を確保しつつ、建築物の用途の混在を防止する為、住居、商業、工業などの土地利用を適正に区分し、○○地域として更に細かく地域別に細分化しています。
また、それとは逆に市街化を抑える目的をした区域を市街化調整区域といいます。このエリアは基本的に建物を建築できない区域となりますが、病院・都市計画移転者・ロードサービス業など、農地法等の法令などをクリアし、ある一定の基準の許可があれば建築できる場合があります。
農地法の許可とは、所有権の移転などの権利移動によって、地目が田や畑の農地を農地以外へ転用をする際、農業委員会または都道府県知事の『許可』が必要であることをいいます。ただし、市街化区域内での転用や権利移転の場合は、農業委員会へ「届出」をすれば良いとしていて、この届出の形式さえクリアすれば、市外化区域では宅地と同様の扱いとなります。そのため宅地より大幅に安い価格にはなりにくく、基本的に宅地と同等の金額ということになるでしょう。ただし、市街化調整区域の農地は権利移転や転用が難しい為、宅地の価格より大幅に安いということもあります。
≪要点≫
- 市街化区域内の農地：権利移転や転用は容易。土地の価格は宅地の価格と同等の金額
- 市街化調整区域の農地：権利移転や転用は難しい。土地の価格は宅地よりも大幅に割安
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基本的に前面道路の幅員が４ｍに満たない場合、道路中心線より2m内は道路敷地として提供する必要があり、この部分を道路として提供した面積は、所有する形のみとなり、建物建築などの利用は出来ず、建物建築の際の敷地面積からは除外（駐車場としての利用は可能）されます。また、提供した道路敷地部分は評価がゼロに近い金額となります（地域差はあります）ので、購入時の坪単価計算より除外されることが多いようです。
登記事項証明書のことを俗に登記簿と言い、ここに表示される面積が「公簿面積」です。公簿面積に対して、測量士に実際の面積をしっかり測り直してもらい、それを基にした面積が「実測面積」です。そして、この面積で売買するケースを実測売買と言います。登記簿の面積と実際の面積に誤差があり、それを公簿面積で取引をすると、売主もしくは買主のどちらかに面積増減という不利になる恐れがある時に採用されます。
